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A nova lei do aluguel entrou em vigor no Brasil em novembro de 2025, trazendo mudanças importantes para quem aluga e para quem oferece imóveis, com impacto direto sobre contratos, garantias, atribuições e até a forma como os aluguéis serão tributados.
A legislação atualiza a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91) para reforçar a segurança jurídica e equilibrar a relação entre locadores e locatários.
Principais mudanças contratuais
Agora, o contrato escrito é o documento central da relação locatícia e deve especificar claramente o valor do aluguel, as formas de pagamento, os índices de reajuste, as garantias exigidas e penalidades para descumprimento.
Cláusulas abusivas, como reajustes em prazo inferior a 12 meses ou exigência de mais de uma garantia ao mesmo tempo, estão proibidas e sujeitas a multas.
A sublocação parcial ou total só pode ocorrer com autorização expressa no contrato.
Direitos e deveres de locador e inquilino
O proprietário tem obrigação clara de entregar o imóvel em perfeito estado de uso, com instalações elétricas e hidráulicas funcionando, e sem problemas estruturais
Já o inquilino não pode usar o imóvel diferente do estabelecido em contrato, atrasar pagamentos ou deixar de cumprir obrigações, sob o risco de sofrer ação de despejo[1][2]. Contratos devem adotar índices de reajuste objetivos (IPCA ou IGP-M), banindo aumentos arbitrários.
Tributação do aluguel após a reforma tributária
A reforma tributária que começa a vigorar gradualmente em 2026, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, altera a forma como aluguéis são tributados no Brasil.
Grandes locadores – pessoas físicas com mais de três imóveis ou renda superior a R$ 240 mil por ano – passam a pagar o novo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS)
Pequenos proprietários continuam isentos.
A nova regra exige que contratos de locação indiquem de forma separada o valor do aluguel e do imposto, que será automaticamente repassado ao locatário nos boletos.
Há ainda um “redutor social” que desconta R$ 600 da base do imposto para aluguel residencial, além de uma redução de 70% na alíquota para locações residenciais, buscando amenizar o impacto para famílias.
Especialistas alertam que a nova legislação pode elevar o custo dos aluguéis devido ao repasse dos tributos, e exige atenção redobrada na precificação dos contratos e organização contábil para proprietários.
Impacto para o mercado
As atualizações trouxeram mais proteção contra cláusulas abusivas, exigem contratos claros e oferecem maior transparência nos acordos. Moradores têm direitos ampliados, enquanto proprietários têm obrigações mais bem definidas, reduzindo brechas para conflitos e processo judicial.
Ao mesmo tempo, as medidas tributárias devem provocar ajuste nos preços, migrando parte do investimento imobiliário para outros tipos de ativos ou incentivando estratégias de fragmentação patrimonial para fugir da tributação.
Em resumo, a nova lei do aluguel busca equilibrar direitos e deveres, proporcionar maior transparência, proteger os envolvidos do mercado imobiliário e preparar o setor para as mudanças fiscais da reforma tributária brasileira
Do Portal Sintonize o Som
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